不雅点网 2024年以来，大家生意房地产商场，尤其是好意思国商场抓续低迷。中枢问题聚合在利率万古间高企、空置率攀升、债务聚合到期以及中小银行风险敞口等方面。关节签订，非短期间大概消解。

在生意地产的疲软环境下，银行系统也濒临着宏大的压力。

来自好意思国典质贷款银众人协会（Mortgage Bankers Association，MBA）的最新论述示意，当今好意思国国内存在磋议4.8万亿好意思元的未偿还生意典质贷款债务。其中将有20%，即9570亿好意思元会在2025年内到期，较2024年到期的9290亿好意思元增长了3%。

不同物业类型的债务到期量有一定相反。工业物业的债务到期量是22%；办公物业比例为24%；租借住房为14%；零卖物业为约18%；而以旅舍/汽车旅舍物业为典质的贷款中，高达35%将在2025年到期。

近期，令基汇成本GAW CAPITAL卷入债务背信旋涡的物业，等于一座坐落于好意思国西海岸城市奥克兰（Oakland）的旅舍——奥克兰市中心万豪旅舍Oakland Marriott City Center。

据悉，基汇成本旗下好意思国业务分支GAW CAPITAL USA，于2017年独揽杠杆购入了上述旅舍。但比年来商场发生异变，奥克兰旅舍行业受到冲击。基汇成本不得不作念出有计算打算。

而当需要偿还债务的金额，己经当先对应物业确当前价值，剩下的谜底就显而易见了。

主动背信？

近期当地媒体报谈，基汇成本经管的一只基金未能偿还一笔1亿好意思元贷款。这笔贷款以上述万豪旅舍行为典质。

贵寓表露，奥克兰市中心万豪旅舍正如其名，位于奥克兰市中心百老汇大街1001号，为奥克兰最大的旅舍，21层楼高，领有约500家客房，最近一次装修转换是在2016年。

旅舍地舆位置优厚，与奥克兰会议中心（Oakland Convention Center）邻接，跟其他地标杰克伦敦广场(Jack London Square)、加州奥克兰博物馆（Oakland Museum of California）也支配，诱骗多量商务、家庭客户。

基汇成本于2017年通过旗下3.15亿好意思元的好意思国升值基金（好意思国基金II），以1.43亿好意思元价钱成效收购这座旅舍。

那时，该旅舍由另类资管巨头阿波罗大家经管Apollo Global Management和总部位于旧金山湾区的生意地产投资公司DiNapoli Capital Partners结伙领有。

据报谈，法国BPCE集团旗下的投资银行Natixis，向基汇成本提供了8000万好意思元贷款，并在两年后又追加了2000万好意思元。

那时恰巧基汇成本对科技巨头与学府云集的旧金山湾区委托厚望，短期间内鞭策多笔来回。包括以约1.21亿好意思元买下旧金山（San Francisco）的乙级办公楼555 Montgomery，同期以4200万好意思元出售旧金山Mission Street的一栋办公楼。

至于奥克兰，行为旧金山湾区的主要城市之一，其与北加州中枢旧金山隔海相望，并毗邻好意思国著名葡萄酒产地纳帕谷和高技术产业区硅谷。一些声息以为奥克兰很快就会成为“湾区的布鲁克林”。

基汇成本积极对奥克兰的生意地产商场加注。该机构以为买入奥克兰市中心万豪旅舍，大概享受旧金山湾区科技驱动的经济增长和由此鞭策的抓续城市化。

与繁茂的经济预期比拟，其时奥克兰的旅舍商场却呈现一片供不应求的情景。基汇成本但愿通过奥克兰市中心万豪旅舍增多自己在奥克兰旅舍行业的影响力。

在此之前，基汇成本已领有位于奥克兰市中心万豪旅舍一街之隔的奥克兰中心万怡旅舍Courtyard Oakland Downtown。它由基汇成本于2016年破耗4380万好意思元收购。

但好景不常，商场高贵带来的急速旅舍客房供应，又很快副作用商场。2019年后，奥克兰旅舍商场明显供过于求，RevPAR抓续下落。

并且奥克兰比年来弥远濒临高罪犯率、经济活力不及等问题，被以为是面前好意思国空泛且罪犯率最高的城市之一。与旧金山比拟，城市发展滞后，难以诱骗投资和高端客群。

旧金山旅游协会（San Francisco Travel Association）2024年10月的一份论述中就指出，瞻望2024全年旧金平地区旅舍入住率为62.8%，，与2023年比拟下落 2.1%，远低于疫情前2019年的82.7%。

同期，2024年旧金平地区旅舍的ADR为224.72好意思元，RevPAR为141.23好意思元，同比2023年数据诀别下落-7.7%和-9.7%。

基汇成本不得不研究旗下旅舍钞票的去留。

2024年11月音问，基汇成本就已聘请首先奥克兰中心万怡旅舍，来回价钱较2016年购入时的4380万好意思元折让76%，仅为约1060万好意思元。

关于奥克兰市中心万豪旅舍，由于旅舍仍与一笔本金1亿好意思元的贷款挂钩，基汇成本似乎是想通过“断供”径直废弃关联钞票。

当今尚不通晓基汇成本何时运转拖欠贷款。“逻辑上等于，这个形态可能当今难以以稳当的价钱出售，以阴事欠款……干脆钞票给你，一拍两散。”有商场东谈主士告诉生意客。

但当今并不通晓贷款方会不会精致关联个东谈主在贷款中的担保职守。还有报谈称，事实上头前的借主并非Natixis银行，另有投资机构于2024年龄首购入这笔贷款的债权。

访佛的操作此前也在上海发生。

好意思国资管巨头贝莱德（BlackRock）本年龄首，据悉决定不偿还上海两栋写字楼的银团贷款，而被渣打银行收回钞票。

贵寓表露，所涉的形态为上海普陀区北岸长风形态标E栋和G栋写字楼，楼面总面积约2.78万昔日米。贝莱德于2018年鞭策这笔收并购，来回价钱12亿元，渣打银行牵头的银团向来回提供7.8亿元维持。

同步投资？

基汇成本作出了在它看来最合理的决定。杀青当今，这个投资机构在旧金山湾区还限制着，153间客房的旧金山G旅舍(Hotel G San Francisco)和257间客房的圣迭戈/德尔玛希尔顿旅舍Hilton San Diego/del Mar。这两个钞票的远景未明。

可是，大家房地产商场的契机，在不同的成正本源、物业类型和地舆区域之间相似相反很大。一方暗，另一方就明。

基汇成本近期将更多元气心灵放在了亚太地区，特别是中国、日本、澳大利亚等。客岁12月，基汇成本就以8700万澳元收购了一组位于澳大利亚悉尼的物流钞票包。

而单2025年开年于今，在传出奥克兰市中心万豪旅舍1亿好意思元债券背信不久前，基汇成本刚刚与新加坡Patience Capital Group（PCG）配合收购了东京银座五丁标的绚丽性购物中心东急PLAZA银座。

来回金额高达1500亿日元，约合10亿好意思元，为基汇成本有史以来在东京最大单笔投资。基汇成本占股91%。

贵寓表露，东急PLAZA银座是银座范畴最大的零卖物业之一，于2016年好意思满，总开拓面积约5万昔日米。

更早前，2月3日基汇成本据传与KKR正洽谈出售东京凯悦旅舍与Japan Hotel REIT Investment，来回价钱或超1000亿日元（约合6.4亿好意思元）。若来回达成，将成为日本旅舍业年内首笔紧要钞票处理。

东京凯悦旅舍位于新宿中枢商圈，领有746间客房。这次出售距离两边2023年以近600亿日元收购该物业仅一年多期间，物业钞票价值已有一定普及。

东京凯悦旅舍位于新宿中枢商圈，领有746间客房，KKR此前曾贪图对旅舍进行转换以普及钞票价值。

亦在2月3日，香港成本计谋地产拟集资19.92亿港元。基汇成本牵头了这次集资。

据了解，成本计谋地产领有及经管位于香港、上海及澳门约200万昔日呎的生意物业，包括在中环领有近50万昔日呎的中枢生意形态，举例FOCO商厦、LL Tower、德林大厦等。

最新2月19日，“国金资管-基汇成本抓有型不动产钞票维持专项贪图”获受理，刊行总数8.67亿元，底层钞票为川沙一物流园区。

这是基汇成本对抓有型不动产ABS的尝试。但业内东谈主士示意：值得咱们深念念的是为安在境外有着背信的基汇成本，还大概在境内通过审核，获取ABS专项贪图苦求的受理？需关联监管部门加以醉心，保护中国大陆境内的投资机构免受宏大的潜在信用风险。

通过“暴力断供”切割好意思国旅舍，归来加强对亚太地区的布局，基汇成本似乎正在鞭策其大家范围内的钞票再成就。

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