1， 财神爷13日给购房者减税、降税了，这是妥妥大利好，是真金白银的“善政”。

但截止了？

地产股又一次以绿油油一大片文告。

这很奇怪？上一次地产股绿油油是，通常是在财政部官宣10万亿之后。

2，为何大利好，地产股反而“清一色全绿”文告？

老潘之前文告了10万亿官宣地产股大跌原因，即

其一、10万亿只是化债，而非刺激非放水，这让寰球很失意；其二，小作文4万亿收储，2万亿大耗尽“破损了”。

但这一次更奇怪。

此次降契税、升值税与官宣前小作文、演义念音信基本一致，但依旧清一色全绿，原理有三。

其一、脚下地产股是“音信市”，预期市，王人是提前竣事。

这一轮官宣之前降税小作文就让地产股闻风高涨过了，竣事过了，而一朝确凿官宣相配于后知后觉，反而股价借机回调了。

其二、这一轮契税升值税减少，其实在寰球绝大多半三四线包含二线城市王人依然扩充了，要么是径直减免过了，要么是曲折对已购房补贴扫数契税，此次确凿管用的更多是四个一线城市，是以此次全体影响面有限，只是少数城市。

其三、当下购房者最大的痛点不是“降税、减税”，不是差这个5万、8万的税钱（虽然有更好），确凿差的是首付、是月供，最最最差的是“收入执续性和工作安全感”。

寰球内心深处对畴昔没信心，没底气。

同期，脚下寰球对“大刺激、大救市”期待过高，而过往内容救市大多王人是挤牙膏，力度不高，寰球变成了审好意思疲困，救市疲困，是以最终寰球感受是——“降税虽好，但对我买房没多大用！”

但不可否定的是，这一次对国度而言是由衷十足的。

毕竟脚下经济下行，税收欠安，地产政府更是收入垂危，在此刻，国度和场所还泄气“实打实”让利，让税，足见由衷十足。

是以，老潘对这个战略最大评价讲究起来即是5字——“礼轻，心意重”！

3， 既然这一次降税，是礼轻人意重，那何为救市确凿大礼包？何为“重礼大礼”了？

指摘这个“救市大礼”或是“救市药方”，其实最根底不是药方、礼包，而是率先要明确今天中国房地产真的凿病症到底在哪？

能治病的，才是大礼重礼。

脱离了病根去谈药方谈大礼包，即是瞎瞎闹！

4， 今天中国房地产最大的病因是“需求严重不及”与“供给严重多余”双痛症！

不管哪一个症状没处分，房地产要思恒久“止跌回稳”王人是伪命题。

即使当下乃至畴昔战略延续给楼市打鸡血，那也只是针对前期不雅望客户收割一波，收割完后又会濒临销量下滑，是以这亦然前期每一轮救市回暖1个月后又好景不常的根底原因。

归根结底是房地产行业供求谈判的矛盾，房地产的基本面问题，莫得取得根底处分！

5， 战略只可刺激一时，惟有行业基本面改善即“需求购买力拉上来，供给库存降下去”，这么才略最终让中国楼市中恒久执续“止跌回稳”。

6， 这一轮房地产救市，阵线是长的。

从21年7月楼市掉头急速向下，到21年11月银行就对刚收紧的按揭贷款安宁松动开动，到如今24年11月，通盘救市周期依然3年了，3年来救市战略举措，从中央到场所至少百不获一条了，但截止了，截止了？

其一、行业蛋糕从21年18.2万亿到24年好像率9万亿，腰斩了50%，

其二、房价也腰斩了50%，这也意味着老庶民财产性收入腰斩了50，因为中国老庶民的财产收入基本70%王人在屋子内部。

其三、行业产业链批量性爆雷。比如上有缔造，打算、装修等产业链爆雷不少，而百强房企，已至少有44家头部百强民营房企完全爆雷了，虽然有几家过度三高房企自食其果，但剩下的却殃及池鱼了，但问题是——难到扫数大中型民营房企往日全错了吗？

虽然，房地产18年到21年的豪恣上行是需要调控的，这小数国度前瞻果决发轫了，但在后期发现下房地产“过度回调、拉扯经济下行且进一步影响到金融系统安全”后，国度在2024年开动确凿幽闲度救市了。比如更有由衷度的实招“降首付，去库存，降贷款利率、10万亿化债到如今的降契税”一个接一个，但目下看，2024年救市力度尽管擢升了，但全体依旧力度不及，虽然截止也不一定太好。

7， 应该说2024年系数有两次超等救市，即

517大救市+924大救市！

517救市，已被考证好景不常了。况且其时照旧互助6月降价跑量和房企年中冲刺，最终6月销售权贵高涨，但随后7月就飞速掉头大幅下滑，等于说517救市药效只是1.5个月。

随后7月，8月，9月集合三个月房地产销售接连下滑。

是以，924国度又发轫了！

况且924救市这一次力度比517大多了，但其实依旧有保留，这里不张开，从截止上看，10月真的寰球一二线城市销量高涨50%到100%，以至深圳个案翻几倍了。但问题是11月目下又开动环比下降，战略效应在旯旮弱化。

以最新2024年第45周(11月4日~11日)成交来看，寰球30 大中城市商品房成交面积238 万平米，环比下滑“-30.8%”，同比+27.3%。

再以典型城市来看，北京商品房45周成交下滑，商品住宅成交面积14.05万㎡，环比下滑15.43%；成交套数为1141套，环比下滑11.14%。上海45周商品住宅供求价环比均大幅下滑，成交量12.77万平米，环比下滑56.66%，成交均价62206元/平米，下降21.51%。

二手房相对好一些，寰球18城2024年第45周二手房成交量为221万平方米，环比前一周下降-1.1%，同比29.9%。

虽然，一周的环比下滑不算什么，中枢要看11月能否稳住？即使11月稳住了，12月，25年1月，2月能否稳住？

但目下看，11月第45周依然出现救市效应旯旮弱化的走势，后期还要不雅察。

8， 其实一周一月的楼市交游变化也不是中国房地产问题的根底。站在宏不雅视角看，脚下中国房地产最大的三个宏不雅问题是。

其一，23年、24年以至到25年，中国房地产照旧典型的战略市驱动，每一次的反弹中枢即是战略驱动。

这种近况，关于中国最大的一个行业而言，其实并不是健康的、良性的。

毕竟一个行业的发展与牢固，中枢还得靠阛阓，靠行业基本面维持，不成老靠战略输血，靠战略施舍！

其二，脚下，房地产这个行业急需从“战略市驱动”走向“需求市”驱动，这才房地产行业良性发展的根底，这么，行业才是确凿健康的，可执续的。

其三，畴昔中国房地产需求要变成三大阵营。

即低收入群体通过保险房和公租房处分居住问题，中产群体通过刚需和改善商品房处分品性居住问题，上产富豪群体通过豪宅和顶豪去处分奢居问题。

畴昔国度会对豪宅、改善无谓限价，而是收取重税去搬动，这么政府与宽裕东说念主群变成双赢和洽步地。

但脚下的问题，中国保险房喊了太多年但却产量、领域上不去，这也导致中国中低收入群体面对商品房高房价人言啧啧，归根结底照旧结构性问题。

即当下中国房地产濒临“保险房不及，商品房多余、房价过高”的三个结构失衡问题！

9， 中国房地产的双重症之一是供给多余，供给多余宽泛的说即是“高库存”，对此，国度喊去库存喊了N久，但内容寰球去库存截止却差强东说念成见。

今天老潘早上看到24年最新一张去库存全局图，一看，心里心如死灰！

不看标语看截止

国度天天喊救市去库存，止跌回稳

截止24年用了9个月，国度去库存“零头”王人还没摒除。

即从24年2月到9月末，寰球商品房库存才从7.6亿平米缩短到7.3亿平米，零头库存王人没去掉！

按照当下这个去库存速率以及10月微涨的步地，那么通盘2024年能把7.6亿平米零头大部分即0.4亿、0.5亿平去掉就可以了！

那算下来，通盘2024年一年，国度商品房去库存才6%。

这速率忒慢了！

一朝国度喊去库存一年才去库存6%这个速率的话，那么，房地产25年，26年例必依旧处于供大于求的失衡阶段，那么，畴昔房地产思从阛阓基本面，行业基本面去稳住成交量，稳住房价，这无疑是不适当阛阓限定，阛阓律例。

而脚下，去库存一直是鼓励乏力，原因有四。

一则房企新址销售力度不够，二则国度第一轮3000亿收储太毛毛雨，三则国度收储的生意格式没跑通，这也当然2万亿、4万亿收储破损是例必的，四则国度目下只是从地皮供应起源“严控增量”，但确凿的大头照旧7.3亿平米的超等库存。

10，说结束去库存的速率太慢、忒慢，那么，中国房地产第二个重症是需求严重不及，这个问题处分也短期能弥远题，破局。

原因很肤浅，“收入不及，工作不及，经济承压，信心不及”，这王人不是短期能处分的，需要时期，需要真决心，需要幽闲度，需要滴水石穿。

擒贼先擒王，浊世用重典，重病需要强药医，中国不针对“高效去库存以及快速擢升收入和工作”的房地产救市王人是耍流氓！

毕竟，一套屋子500万，1000万，老庶民靠降税5万10万，是远远不够的！

对房地产减税，礼轻人意重，你如何看，接待留言感性征询！