“29.8万起住河汉”

“低门槛遣散河汉安家梦”

“包租3000元/月起”

……

合计是捡到笋盘了，没预想是入了“坑”。日前广州李先生向“专+帮”爆料，3月初，他年近六旬的姐姐正本想买个公寓“自住+投资”，却摸头不着着了谈。李大姨购买位于广州河汉区的中洲盛年公寓，有关词，所购公寓莫得红本惟有使用权，退房则将濒临多数违约金。

先是房产中介以低门槛购房骗去现场，然后用廉价使用权公寓甩卖眩惑温暖，再用每个月保底3000元返租招引入坑，“三个套路”为德不卒紊，这亦然李大姨一步步走下去无法自拔的原因。

无论是年青东谈主想在市中快慰个家，仍是老年东谈主寻找地舆位置便利的养老房，每盏灯火的背后都承载着平凡东谈主对好意思好生存的质朴期待。但那些打着“低门槛遣散安家梦”的异常物业，的确不错圆了“居者有其屋”的置业梦吗？看似低门槛的使用权公寓，其背后又有哪些阔绰者权柄值得温暖？

以租代售，签了39年认租合同

李先生先容，他姐姐认购的公寓是广州河汉区车陂板块的中洲盛年公寓，名堂和21号线棠东地铁站隔了条马路，3梯30户，一共1900多套。

过完春节，李先生的姐姐就去看了公寓。“他们准备去外地和子女住两年，然则以后还要总结，是以想买套公寓，不错出租，总结也有所在落脚。”李先生先容。

“他们在抖音、小红书上看到保举公寓，20万—30万元就不错入住河汉，还有高房钱呈文，就相配感兴味。”

“哪有20多万元的房，去到现场她才发现最小的28平方米公寓，泛泛报价在40多万元，一些不好楼层也要30多万元。”李先生告诉记者，收罗上标榜的“廉价”，其实仅仅房产中介眩惑阔绰者去现场看房的幌子。

记者专门探望了名堂现场，销售告诉记者，“29.8万元起步”是中介“编出来”的，运筹帷幄是为了眩惑客户过来，因为他们只须带东谈主过来就会有奖励，内容上一套公寓的价钱基本上都在40万元以上，况兼3房单元能力用明火，价钱去到100多万元。

许多阔绰者明知是被中介骗昔时的，但现场氛围感“拉满”，坐无虚席、东谈主声喜跃、频频常传来砸金蛋成交的声息……他们会被这样的氛围感染后，继续留住来了解情况，其中也包括李大姨。

“他们那里见过这样的场景。”李先生告诉记者，其姐姐正本想回家和犬子筹商一下再作念决定。但由于销售文书看好的屋子立地就要被卖掉了，在“饥饿营销”刺激下，第二六合午李大姨就去“买”下了这套价值39.8万元，面积27.5平方米的公寓。

准确地说不是“买”而是“租”，因为订立的不是认购合同而是认租合同。据李先生提供的贵府显露，认租合归并共两份，一份租出技能从2025年到2044年，共20年，房钱1191元/月，占了总房钱的约七成。另一份，租出技能是从2045年到2063年，共19年，房钱524元/月。

“39年使用权分2份合同签署，运筹帷幄是为了侧目‘租房合同不得越过20年’的法律端正，合同中头20年占房钱总数70％，20年后其违约成本就很低。”李先生先容。

但销售的倾销话术是，该名堂使用权为39年，天然承租东谈主莫得平定房产证，但合同都具有法律效应，价钱不仅比有产权的公寓低，况兼无谓交非凡税费。畴昔若是要转让使用权，只需要向甲方支付合同主体变更手续费3000元，无谓像平凡公寓转手税费很高。

广东合邦讼师事务所联合东谈主杨登基告诉记者，因民法典端正最长房屋租出期限是20年，有些开采商为了侧目法律的适度，通过在合同中商定租出20年，另非凡救助19年，运筹帷幄39年的出租口头来销售公寓。但因有法律强制性端正，是以越过20年部分的19年应为无效。

返租招引，承诺按月3000元托管

其实，让李大姨心动并急着签约的另一个原因是，销售方承诺的“托管返租”办事。

“他们想着离开广州以后，我方不直率出租科罚，若是有东谈主维护出租公寓不错省好多忙绿，销售先容，签了托管合同每个月就有观点的3000元返租，致使还能享受非凡分红。”李先生说。

记者在名堂现场也发现，在样板房控制，有一个货仓托管公寓的告白牌。托管公寓名为念念橙公寓，28平方米一房户型，每月房钱3000元；28平方米2房户型，每月房钱3200元；55平方米三房两厅，每月房钱3700元。在固定房钱和内容营收5:5分红中，两者取其高。

名堂销售也积极向记者保举了“返租抵扣”贷款的办事，并维护算了一笔账：若是总价42万元的公寓，首付10万元，贷款32万元，五年还清，每个月本金加利息纰漏还6300元，扣除至少3000元的返租，那就最多只用还3300元。

字据李先生提供李大姨的托福运筹帷幄科罚合同，乙方为江门市某货仓科罚有限公司，托管技能为10年，月房钱3000元/月，每满三年增多3%。企查查显露，该公司2022年6月树立，注册老本100万元，但实缴老本暂无。

的确这样好出租？记者在第三方租房平台上搜索发现，中洲盛年近邻的公寓天健汇一居室无边月租在2000多元，一个36平方米的一居室报价2500元/月。棠东地铁站近邻的YOU+社区，26—30平方米的一室一厅一厨一卫报价2480—2580元/月。

销售则示意，近邻其他公寓都是平层，而中洲盛年的公寓是复式假想，使用面积更大，房钱天然会更高。

“附进比这个面积大的公寓都租不起3000元/月的价钱，若何可能握续有房钱收入，可能后续会有打不完的讼事。”托管合同让李先生愈加详情这等于个“坑”，速即劝姐姐去退房。然则买房容易退房难，空口无凭的合同下，李大姨被条件补偿一谈房钱的20%，也等于近8万元。

在楼盘销售东谈主员口中，“托管式公寓”听上去很好意思，造成了稳赚不赔的“钱树子”：屋子买了无谓费神、不错以租养贷，投资呈文比欢喜产物高，能自住也不错换房住，不想租了不错自住、养老等。

然则天上哪会掉馅饼？这些年被“公寓托管”套路的阔绰者不在少数，突出是近些年，一些旅游城市冒出不少“托管式公寓”。据媒体报谈，海南一“托管式公寓”，次年启动返租后，托管公司就东谈主去楼空，有的不仅投资进去的装修钱陪进去了，屋子也都收不总结。

业内东谈主士领导，商场上售后包租的名堂多数是为了加快卖房，先给购房者一个好意思好的出息和预期，收拢“稳赚不赔”的心态把屋子卖出去，至于一两年后能否落地变为施行都是未知数。托管失败的案例更仆难尽。

警惕“使用权”，越过20年部分无效

记者实探中洲盛年名堂发现，周末现场，售楼部大堂和包间的洽谈桌都坐满了东谈主，销售好辞谢易帮咱们找到位子，刚坐下就被要签约的客户“挤走”了。看房的既有像李大姨那样上了年事的置业者，也不乏打扮娴雅的小年青。现场，频频常传来的砸金蛋抽奖的欢跃声，的确让东谈主充满了“进攻感”，销售还在一旁呼风唤雨：“当今惟有十几套尾货了。”

楼盘沙盘前，一波接一波的置业者在销售指挥下，正在了解项运筹帷幄出息，“北靠河汉贤人城，南接国外金融城，对岸等于琶洲电商总部，中洲盛年正处于第三中轴中枢要道带——河汉智谷，珠江新城、琶洲、贤人城有几千家企业的职工有租房需求。”“附进的住宅五六百万一套，控制天健汇等公寓也要2万多/平方米，但咱们这边只需要1万多/平方米。”

一辆小汽车的钱，就能买一套看起来投资呈文率相配高的产物，难怪眩惑了那么多东谈主。若是真有40年使用权，那是很好的产物，但一次性先把房钱给了，谁来保险阔绰者以后的权柄？

字据认租合同，甲方为广州祥某置业有限公司（下称“置业公司”）、广州盛某寓物业发展有限公司（下称“物业发展公司”）。然则公寓权属方为广州市黄村实业有限公司（下称“黄村实业”）地盘性质为国有划拨，仅用作生意/商务/货仓用途使用。

置业公司向黄村实业得回了名堂使用权，再授权给物业发展公司进行代理出租运筹帷幄科罚，后者收取房钱总数的30%，后者亦然具体肃肃公寓的物业办事。突出于“一房主”是黄村实业，“二房主”是置业公司，还有个“三房主”是物业发展公司。

关于租期的保险，认租合同商定，甲方租出技能转让该房屋时，须提前3个月书面文书乙方，典质该房屋须提前30日文书乙方。补充契约显露，若是是甲方原因导致排除契约，应向乙方支付剩余房钱，还需要支付总金额20%的战争违约金，弥补乙方蚀本。

北京金诉讼师事务所主任王玉臣领导：“租出该公寓的市民务必要阻止租出的支付形势，是按月支付、按年支付仍是一次性支付。这类公寓的出租方往往不是房屋的产权东谈主，而仅仅运营方，若是承租东谈主一次性支付过多房钱，将来运营方跑路或爆雷，很容易钱房两空，这些年访佛的纠纷早已洪水横流。”

杨登基则领导：“泛泛的房屋租出合归并般都是按月、按季、按年来支付房钱，但此类商品口头基本都是一次性收皆阔绰者的房款（房钱），合同莫得任何的网签备案手续，系数房款（房钱）不行能打入到政府监管账户中，开采商也莫得备案监督，是以很容易导致一房多卖（租），或者因房屋被认定为违建而被强拆等，导致阔绰者权柄受损。”

事实上，比年“使用权公寓”纠纷不在少数。住建部门领导：严慎订立租期越过20年的租出合同，越过20年的，越过部分无效；租出涉嫌改换运筹帷幄使用用途的或有加建活动的房屋存在无法通过完好意思验收、无法如期托福的风险；严慎订立一次性收取全租期房钱的租出合同，慎防“长收短付”（名堂方收取承租东谈主的房钱周期长于托福给地盘权属东谈主的房钱周期）带来的风险；“房钱贷”“现款贷”属于信用贷款，非“房贷”，严慎审视被欺诈个东谈主信用套取信贷资金。

广东省住房策略商议中心副主任、首席商议员李宇嘉忽视，一是要加强阔绰者解释，购房的时候要对产权、销售经历等要很明晰，二是要加强商场张望，对违纪销售的名堂进行打击，第三要要加强销售表率科罚，比如名堂现场要明确公示预售许可证等。

【文图】南边+记者 周中雨

【海报】吴颖岚 谭唯

【统筹】冯善书